Imobiliária: dicas de como fazer uma boa análise de crédito antes de vender ou alugar

Se você tem uma imobiliária ou trabalha em uma, sabe que o fluxo de vendas é alto e o dinheiro envolvido nos negócios também. Por isso, entender como fazer uma boa análise de crédito antes de vender ou alugar é um passo importante. Afinal, é por meio dessa avaliação que você consegue identificar se a pessoa terá capacidade de arcar com os pagamentos ou não.

Pensando nisso, separamos algumas dicas que vão ajudar você durante essa análise e como você pode consultar informações do comprador em apenas alguns minutos.

Por que uma imobiliária precisa fazer análise de crédito antes de vender ou alugar?

A análise de crédito permite que uma imobiliária avalie o risco financeiro de uma negociação antes de assumir compromissos contratuais.

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Na locação, o principal objetivo é verificar se o futuro inquilino possui condições de pagar o aluguel e os encargos previstos, como condomínio e IPTU, quando forem de sua responsabilidade.

Já na venda, a análise depende da modalidade de pagamento. Se o comprador pretende financiar o imóvel por uma instituição financeira, a aprovação do crédito será responsabilidade do banco. Mas, a imobiliária pode realizar uma avaliação preliminar para verificar se a renda e as condições financeiras do interessado são compatíveis com a operação.

Por outro lado, quando a venda envolve parcelamento direto com o proprietário ou a incorporadora, a análise de crédito é ainda mais importância.

Afinal, o vendedor poderá assumir diretamente o risco de inadimplência.

Imagine duas situações:

Situação 1: uma pessoa deseja alugar um apartamento por R$ 2.500 mensais, mas já possui outros compromissos financeiros elevados. Mesmo sem restrições no CPF, sua capacidade de pagamento pode estar comprometida.

Situação 2: um comprador pretende adquirir um imóvel de R$ 400 mil, mas não possui renda comprovada suficiente para as condições de financiamento desejadas.

Nos dois exemplos, a avaliação antecipada ajuda a identificar possíveis dificuldades antes da formalização do negócio.

Além disso, uma análise bem estruturada pode contribuir para:

• Reduzir a exposição da imobiliária e dos proprietários à inadimplência.
• Evitar negociações incompatíveis com a capacidade financeira do interessado.
• Identificar inconsistências cadastrais.
• Tornar o processo de aprovação mais organizado.
• Oferecer maior previsibilidade financeira aos envolvidos.

É importante destacar que nenhuma análise de crédito elimina completamente o risco de inadimplência.

Mesmo consumidores com histórico positivo podem enfrentar mudanças inesperadas na renda.

O que não pode faltar na análise de crédito de uma imobiliária?

Uma boa análise de crédito deve reunir informações suficientes para avaliar o perfil financeiro do interessado, sem solicitar dados excessivos ou desnecessários.

Para isso, a imobiliária precisa estabelecer critérios objetivos e compatíveis com o tipo de operação.

O primeiro passo é confirmar a identidade do interessado. Essa verificação ajuda a reduzir riscos de fraude e inconsistências na documentação.

Entre os dados que podem ser necessários estão nome completo, CPF, documentos de identificação e informações de contato.

Além disso, é importante conferir a autenticidade dos documentos pelos meios disponíveis e verificar se os dados apresentados são compatíveis.

A renda é um dos principais elementos para avaliar a capacidade de pagamento. Dependendo do perfil do interessado, podem ser utilizados documentos como:

• Holerites;
• Declaração de Imposto de Renda;
• Comprovantes de recebimentos;
• Documentos de faturamento de profissionais autônomos;
• Extratos bancários pertinentes, quando necessários e fornecidos legitimamente.

O objetivo é identificar a estabilidade e a recorrência da renda. Um profissional autônomo, por exemplo, pode apresentar rendimentos variáveis ao longo dos meses. Nesse caso, avaliar um período mais amplo pode oferecer uma visão mais representativa de sua situação financeira.

Além disso, não esqueça do histórico de crédito, ele ajuda a compreender o comportamento financeiro do interessado. É possível verificar informações relacionadas a restrições, registros de inadimplência e outros indicadores disponíveis nas bases legalmente acessíveis.

Outro ponto importante é verificar quanto da renda já está comprometido com obrigações financeiras. Imagine que um interessado recebe R$ 6.000 mensais e possui R$ 1.500 em parcelas de empréstimos. Se pretende alugar um imóvel cujo aluguel e encargos somam R$ 2.000, esses compromissos representarão, juntos, aproximadamente 58,3% de sua renda.

Isso não significa reprovação, mas demonstra a importância de avaliar as despesas existentes e a capacidade financeira disponível.

Dicas de como fazer uma boa análise de crédito antes de vender ou alugar

Agora que você conhece os principais elementos da avaliação, é hora de transformar essas informações em um procedimento organizado.

Uma imobiliária que estabelece etapas claras consegue reduzir retrabalho e oferecer maior transparência aos interessados.

Crie critérios diferentes para venda e locação

O primeiro cuidado é não utilizar exatamente o mesmo procedimento para todas as negociações. Na locação, a avaliação costuma considerar a renda recorrente, o valor do aluguel, os encargos e as garantias locatícias.

Na venda financiada, é importante verificar se o interessado atende preliminarmente às condições exigidas pela instituição financeira.

Já na venda parcelada diretamente pelo proprietário, devem ser considerados o valor das parcelas, o prazo e os riscos assumidos pelo vendedor.

Não utilize apenas o score de crédito

O score é um indicador estatístico que pode auxiliar na avaliação do risco de crédito. Mas, ele não representa uma garantia de pagamento.

Uma pessoa pode apresentar pontuação elevada e, mesmo assim, possuir renda insuficiente para assumir uma obrigação.

Da mesma forma, uma pontuação menor não significa que o interessado deixará de cumprir o contrato. Sendo assim, o ideal é analisar o score em conjunto com renda, histórico financeiro e características da operação.

Confira a documentação antes de aprovar

Informações incompletas ou inconsistentes podem comprometer a análise. Por isso, estabeleça um procedimento para conferir os documentos apresentados e esclarecer eventuais divergências.

Se um comprovante de renda apresenta informações incompatíveis com os demais documentos, por exemplo, solicite esclarecimentos antes de concluir a avaliação. Essa etapa também ajuda a identificar possíveis tentativas de fraude documental.

Avalie as garantias locatícias

Na locação, a imobiliária também precisa verificar quais garantias serão utilizadas. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê modalidades como caução, fiança e seguro fiança.

Cada uma possui características e exigências próprias. É importante lembrar que a legislação proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Além disso, a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel.

A escolha deve considerar as condições da negociação e os limites legais.

Como saber a situação do cliente na sua imobiliária?

A consulta de informações cadastrais e financeiras pode complementar o processo de análise realizado pela imobiliária.

Na Consultas Prime, sua empresa encontra opções de consultas de CPF que podem auxiliar na verificação de informações sobre os interessados.

Conforme o tipo de consulta que você escolher, é possível obter dados que contribuem para uma avaliação mais completa. A plataforma oferece acesso rápido, interface simples e um ambiente seguro para a realização das consultas. Confira a seguir o passo a passo:

• Acesse o site oficial da Consultas Prime;
• Selecione “Restrição Financeira”;
• Escolha a consulta que você precisa;
• Informe os dados;
• Aguarde o relatório.

Além disso, é válido ressaltar que os relatórios não substituem a comprovação de renda, a análise documental ou os critérios internos de aprovação. Também não garantem que uma pessoa realizará todos os pagamentos futuros.

Seu negócio precisa tomar decisões com mais informações, não apenas com impressões sobre o interessado.

Por isso, conheça as opções disponíveis na Consultas Prime e escolha a consulta mais adequada às necessidades da sua operação.

Perguntas frequentes

Uma imobiliária pode cobrar taxa de análise de crédito do interessado?

Depende da natureza da operação e da cobrança. Nas locações urbanas, o artigo 22, inciso VII, da Lei do Inquilinato atribui ao locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Por isso, transferir automaticamente esse custo ao candidato à locação pode contrariar a legislação.

A imobiliária pode exigir fiador de quem contrata seguro fiança?

Não, a Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Assim, quando a operação utiliza seguro fiança como garantia locatícia, não é permitido exigir simultaneamente um fiador para o mesmo contrato. Por isso, a análise de crédito se torna tão importante.

Por quanto tempo uma imobiliária pode guardar os documentos de um candidato?

Não existe um prazo único aplicável a todos os documentos e situações. O período de armazenamento deve considerar a finalidade do tratamento, eventuais obrigações legais e a necessidade de exercício regular de direitos. Pela LGPD, a imobiliária deve evitar conservar dados pessoais por tempo superior ao necessário, salvo nas hipóteses legalmente permitidas.